Immobilien-ABC: Buchstabe B

Bau-Berufsgenossenschaft
Wenn Familienangehörige, Verwandte, Nachbarn oder Kollegen beim privaten Hausbau anpacken, sind die Helfer des Bauherrn grundsätzlich bei der Bau-Berufsgenossenschaft wie echte Arbeitnehmer gegen die Folgen von Arbeitsunfällen versichert. Der Versicherungsschutz für die Helfer greift auch ohne Anmeldung, die spätestens eine Woche nach Baubeginn zu erfolgen hat. Wer die Anmeldung versäumt, muss mit einer Geldstrafe von bis zu 2.500 EUR rechnen. Der Beitrag beträgt für eine Helferstunde ca. 1,35 EUR. Die Versicherung des Bauherren und/oder des Ehegatten ist dagegen freiwillig und sollte schriftlich beantragt werden. Der Beitragssatz beträgt hier ca. 230 EUR pro Monat/ Person.

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Bauabzugssteuer
Seit Anfang 2002 ist bei der Bezahlung von Bauleistungen ein Steuerabzug in Höhe von 15 % vorzunehmen und ans Finanzamt abzuführen. Dieser Abzug unterbleibt, wenn der leistende Bauunternehmer eine Freistellungsbescheinigung vorlegt oder der Umfang der Bauleistung innerhalb bestimmter €žBagatellgrenzen€œ bleibt. Zum Abzug sind alle Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts verpflichtet €“ dazu zählen aber auch private Bauherren, die Vermieter sind (z. B. beim Umbau eines selbst genutzten Wohnhauses mit vermieteter Einliegerwohnung).

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Baubürgschaft
Eine Baubürgschaft ist sinnvoll, um bei Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmers finanzielle Forderungen von Subunternehmen an den Bauherrn zu vermeiden. Dabei empfiehlt es sich, sowohl die Fertigstellung als auch eventuelle Gewährleistungsansprüche durch eine ausreichend hohe Bankbürgschaft abzusichern. Dies muss der Käufer/Bauherr vor Vertragsabschluss aushandeln und zur Voraussetzung des Bauvertrages machen.

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Baufertigstellungsversicherung
Eine Baufertigstellungsversicherung deckt den finanziellen Mehraufwand, der entsteht, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase Konkurs anmeldet oder eine Pfändung eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung der unterbrochenen Bauleistung.

In der Regel wird die Baufertigstellungsversicherung vom Bauunternehmer abgeschlossen und von diesem in Form der Ausführungs-, Gewährleistungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft dem Bauherren vorgewiesen.

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Bauhelferversicherung
Eine Bauhelferversicherung ist nur dann notwendig, wenn Sie Eigenleistungen erbringen wollen und Verwandte, Freunde und Bekannte als Helfer zur Bewältigung der Eigenleistungen hinzukommen. Diese Helfer müssen von Ihnen bei der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) gemeldet werden und sind beitragspflichtig! Die Beiträge dienen dem Versicherungsschutz und richten sich nach der Menge der zu leistenden Arbeitsstunden.

Die Versicherungsleistungen durch die Berufsgenossenschaft sind allerdings nicht sehr umfangreich und Arbeitsunfälle mit Bauhelfern, die ja meist Laien sind, passieren sehr häufig, weshalb eine Bauhelferversicherung sinnvoll ist. Grundsätzlich besteht die Pflicht, etwaige Helfer anzumelden. Bei Verstößen gegen diese Meldepflicht drohen Bußgelder bis zu 2.500 EUR.

Die Bauhelferversicherung gibt Ihnen und Ihren Helfern einen erweiterten Versicherungsschutz im Falle eines Unfalls. Sie als Bauherr und Ihr Ehepartner sind nicht versichert, können sich aber freiwillig privat oder auch bei der BauBG versichern.

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Bauherrenhaftpflicht
Derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenquelle für Dritte schafft, etwa durch die Errichtung eines Gebäudes, hat die allgemeine Pflicht, mögliche Vorkehrungen zu treffen, Schäden zu Lasten Dritter abzuwenden. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist daher dringend zu empfehlen.

Entstehen Dritten Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Das ist im übrigen auch der Fall, wenn der Bauherr sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Dies entbindet den Bauherren auch nicht von seiner Sorgfaltspflicht, da insoweit allgemeine Aufsichts €“ und Kontrollpflichten fortbestehen.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherren während der gesamten Projektzeit vor möglichen Ansprüchen, wenn ein entstandener Schaden durch das Bauvorhaben verursacht worden ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Baufertigstellung ist die Bauherrenhaftpflicht nicht mehr nötig, es sollte aber eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

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Baugrenze
In Bebauungsplänen werden Baugrenzen in der Regel als blaue Linie dargestellt; sie legen bei neu zu errichtenden Bauvorhaben die einzuhaltende Bauflucht fest. Die Baugrenze trennt den überbaubaren vom nicht überbaubaren Bereich eines Grundstücks (gilt z. B. auch für Garagen!) und ist oft nicht identisch mit dem Verlauf der Grundstücksgrenze.

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Baulastenverzeichnis
Auf Anordnung der Baurechtsbehörde sind Baulasten, ggf. aber auch altlastenrechtliche oder bodenschutzrechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers in ein bei der Gemeinde geführtes Verzeichnis einzutragen. Beispiel: Die Fläche eines Grundstücks ist als notwendiger Zugang zu einem anderen Grundstück gesichert.

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Bauleistungen
Unter Bauleistungen sind gem. § 48 Absatz 1 Einkommenssteuergesetz (EStG) alle Leistungen zu verstehen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Ąnderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

Bauleistungen können allerdings auch in Eigenverrichtung ausgeführt werden, hier spricht man dann von Eigenleistung. In der Regel werden Bauleistungen jedoch durch professionelle Bauunternehmen auf der Grundlage von Werks- oder VOB-Verträgen ausgeführt und vergütet.

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Bauleistungsversicherung
Bauleistungsversicherung oder auch Bauwesenversicherung ist quasi die Vollkasko-Versicherung für Schäden am Bauwerk und der Baustelle während der gesamten Bauzeit. Versichert sind im Allgemeinen unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, also der so genannte Bauunfall während der Bauzeit.

Versichert werden durch die Bauleistungsversicherung folgende Schäden: Elementarereignisse wie Sturm, Frost, Hagel und Regen, Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer, Beschädigungen durch fremde Personen, Ausführungsfehler, Unachtsamkeit, Ungeschicklichkeit der Ausführenden, Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile.

Leistungen, die durch die Bauleistungsversicherung abgesichert sind: Schadensgutachterkosten, Baugrund und Bodenmassen, Aufräumungskosten, Unvorhergesehene Schäden, Schäden im Bergbaugebiet, Gefahr des Aufschwimmens, Innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Leitungswasser- und Sturmschäden an fertig gestellten Bauteile.

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Baulinie
Ist im Bebauungsplan eine in der Regel rote €“ Baulinie eingezeichnet, muss das zu errichtende Gebäude mit einer Gebäudeseite zwingend an diese Linie gerückt werden.

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Bauspardarlehen
Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.

Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 4,5% und 5%. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3% und 10% der Bausparsumme je Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6% der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem "Zeit-mal-Geld-System" ermittelt.

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Bausparsofortdarlehen
Ein Bausparsofortdarlehen bedarf des Abschlusses eines Bausparvertrages. Das Bausparsofortdarlehen wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages gewährt und mit der zugeteilten Bausparsumme abgelöst.

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Bausparsumme
Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.

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Bauleitzinsen
Bauzeitzinsen ist der Begriff für die während der Bauzeit anfallenden Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens. Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

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Bauvoranfrage
Ob ein Grundstück überhaupt oder nach den Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens kann daher zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Vorprüfung beantragt werden. Die in der Bauvoranfrage gestellte Frage sollte so konkret sein, dass sie von der Bauaufsichtsbehörde verbindlich beantwortet werden kann. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und kann um jeweils ein Jahr verlängert werden. Der Bauvorbescheid berechtigt nicht zur Ausführung des Vorhabens.

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Bauweise
Die Bauweise €“ offen oder geschlossen €“ kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise müssen je nach Vorgabe Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise müssen sich in der Regel die seitlichen Auߟenwände der Gebäude berühren.

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Bearbeitungsgebühr/-entgelt
Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Sie wird in der Regel bei der Auszahlung des Darlehens abgezogen.

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Bebauungsplan
So genannte €žeinfache€œ Bebauungspläne enthalten nur einzelne Festsetzungen als verbindliche Regelungen. €žQualifizierte€œ Bebauungspläne setzen rechtsverbindlich fest, welche städtebaulichen Maߟnahmen auf einem Grundstück erlaubt sind, u. a.: Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet), Maߟ der baulichen Nutzung (z. B. Geschoss- und Grundflächenzahl), Bauweise, Baugrenzen und Baulinien, örtliche Verkehrsflächen, ggf. Gestaltungsrichtlinien für Gebäude.

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Beleihung
Nach § 12 Hypothekenbankgesetz (HypBankG) darf der Beleihungswert den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung des Beleihungswerts sind allerdings nur die dauernden Eigenschaften und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Wirtschaft gewährt.

Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, kann das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet werden.

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Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze für Hypotheken beträgt bis zu 80% der Herstellungskosten oder des Kaufpreises. Hypothekenbanken beschaffen sich die Mittel für solche Darlehen durch den Verkauf von Pfandbriefen.

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Beleihungswert
Dauerhafter Wert, der der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung dient.

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Bereitstellungszinsen
Wer sich niedrige Zinsen für sein Immobiliendarlehen sichern möchte, das Baugeld aber erst später braucht, muss rechnen, ob es sich lohnt: Viele Geldinstitute berechnen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Darlehensbeträge. Diese fallen in der Regel ab dem vierten Monat nach Abschluss des Darlehensvertrags an und betragen pro Monat üblicherweise 0,25 Prozent.

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BGB-Vertrag
Der Bauherr kann den Vertrag mit Bauunternehmern/Handwerkern wahlweise nach dem Werkvertragsrecht des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) abschließen oder auf Grundlage der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen). Beim BGB-Vertrag verjähren Mängel bei Arbeiten an Bauwerken in fünf Jahren, wobei die Gewährleistungsfrist mit der Bauabnahme der Immobilie beginnt. Im Fall eines Mangels kann der Bauherr die Abnahme und damit die Zahlung verweigern. Er ist erst zur Abnahme und Zahlung des Werklohns verpflichtet, wenn die gesamte Immobilie vertragsgemäß errichtet ist.

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